בישראל תחום הנדל"ן חזק ביותר, ורבים רוצים להשקיע בתחום ולבצע את צעדיהם הראשונים בהשקעה נדלנית. אחד מהדברים אותם נוטים לשכוח כאשר מתחילים לחשוב על נדל"ן, הוא נושא המס. כאשר צוללים למיסוי של עסקה מדוברת השווי שלה משתנה והרווחיות משתנה. בשביל להתמודד עם שומות מס רכוש ולהגדיל את הכדאיות של עסקאות, הבאנו לכם כאן את נקודת המבט של עורך דין מקרקעין.
מה זה שומות מס רכוש?
על כל רכישת מקרקעין, שהיא רכישה גדולה ועסקה בה כסף רב מחליף ידיים, יש לשלם מס למדינה. אבל כיצד המדינה יודעת לחשב את גובה המס? זאת המשמעות של המילה שומה – זוהי הערכה מקצועית שקובעת את גובה המס לפי ערך הנכס שנרכש ושווי עסקת הרכישה. ישנן שומות מס רכוש רבות, מס רכישה על רכישת נדל"ן, מס שבח המשולם על השבחת נכס נדל"ני מהמכירה הקודמת, היטלי השבחה, היטלי פיתוח ומס רכוש.
מי מבצע את השומה?
לרוב את השומה יש לבצע באופן עצמי. זהו הליך מול רשות המיסים שמתחיל במילוי שומה עצמית באינטרנט. זהו שלב משמעותי מאוד שעלול לקבוע את גובה המס הסופי. מס שבח ומס רכישה הם מיסים שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים, ולכן כל מילה וכל סעיף חשובים. חישוב של המיסים האלו הוא מורכב, ולכן כדאי מאוד להתייעץ עם בעלי מקצוע לפני שמבצעים שומה עצמית. ישנה אפשרות נוספת והיא שומה לפי מיטב השפיטה – זוהי שומה שמתבצעת על ידי המנהל באופן עצמאי והוא מודיע בסופה את גובה המס.
מס שבח
מס שבח הוא המס המשולם על הפער בערך הנכס מזמן הרכישה הקודמת לרכישה הנוכחית. את מס השבח משלם המוכר בלבד. לכן גם עסקת מכירה יכולה להיות מושפעת מאוד וכדאית הרבה פחות עם תכנון לא נכון של המס.
החישוב של מס השבח הוא מורכב. השבחת הנכס יכולה להיגרם מגורמים רבים, חלקם לא בשליטתכם כמו עליית מחירים בכל האזור בעקבות פיתוח עסקי או תחבורתי. עם זאת, חלק מההשבחה לגמרי קשור בכם. לדוגמה אם ביצעתם שיפוץ נרחב בנכס, תוכלו לרשום אותו כהוצאה ובכך להפחית משמעותית את המס.
מס רכישה
מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה אם יש בבעלותו יותר משתי דירות. גם מס זה מורכב לחישוב ותלוי בקביעה של שווי הנכס הנוכחי. גם כאן תוכלו לרשום הוצאות כמו שימוש ביועצים, עורכי דין, שמאים ואנשי מקצוע אחרים, בשביל להפחית את המס. גם את המס הזה יש לתכנן באופן חכם וניתן לפרוס אותו לתשלומים.
סיכום
מיסים הם תחום מורכב מאוד, בו כל שלב וכל סעיף תלויים בגורמים רבים נוספים. עורך דין למקרקעין יוכל לעזור לכם לבצע תכנון מס חכם שמפחית את המס המשולם בעשרות אחוזים, ויגרום לעסקה להיות כדאית הרבה יותר.
